오피스텔이란, 오피스텔 주택수 산정 여부, 오피스텔 계약면적

1. 오피스텔이란

 

오피스텔(Officetel)이란 사무실과 호텔의 합성어로, 일을 할 수 있도록 만든 건축물이다. 

'오피스텔' 이라는 단어는 콩글리쉬로, 영미권에서는 studio 또는 studio apartment라고 부른다.

대한민국 법령 상 오피스텔은 건축법상 업무시설인 동시에, 주택법 상 준주택에 해당한다.

따라서 오피스텔을 업무용으로 사용하게 되면 업무시설을 기준으로 세금이 부과되며,

주거용으로 사용하게 되면 각종 세금의 대상이 될 수 있다.

 

2. 오피스텔 주택수 산정 여부

 

오피스텔의 주택 수 포함여부는 취득시기에 따라 달라지는데, 

20년 8월 12일 전에 매수한 오피스텔은 주택수 비포함이며,
이후에 취득한 것은 주거용 오피스텔 한정하여 주택수에 포함된다. 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않는다. 

세금 종류별 오피스텔 주택수 포함 여부는 다음과 같다. 

1) 취득세

 - 오피스텔은 취득시 다주택 여부와 상관 없이 4.6% 단일 세율의 세금이 부과된다.

단, 오피스텔을 먼저 매수 후 아파트를 취득 할 경우, 취득한 아파트에는 2주택자 취득세가 적용된다.

2) 재산세

 - 주거용 오피스텔: 주택분 재산세가 부과된다. 공시지가의 60%에 대한 세율이 부과된다.
   주택임대사업자 등록 오피스텔도 주택으로 간주되어 재산세 부과 대상이다.

 - 업무용 오피스텔: 업무용 재산세가 부과된다. 건물시가표준 70%에 대한 표준세율 0.25%가 부과된다.

3) 종부세

 - 주거용 오피스텔: 주택수에 포함되며, 종부세가 중과된다.

 - 업무용 오피스텔: 종부세 중과 되지 않는다. 단, 세무조사 과정에서 주거용으로 사용한 것이 발각되면 종부세 과세.

4) 양도소득세

 - 주거용 오피스텔: '20.8.12일 이후 취득한 오피스텔은 주택 수 포함되어 중과한다.
  단 '24.5.9일까지 다주택자는 최고세율이 아닌 6~45%의 기본세율이 적용된 세금을 납부하게 된다. (한시적 다주택자 양도세 중과 배제)

 - 업무용 오피스텔: 양도소득세 기본세율을 적용한다. 1년 미만 보유하면 50%, 2년 미만 보유하면 40%이다.

→ 결론: 주거용 오피스텔의 경우 재산세, 종부세, 양도소득세 모두 주택 수에 포함하며 이 중 종부세, 양도소득세는 세금이 중과된다.

 

3. 오피스텔 계약면적, 아파트 전용/공급면적, 분양면적 등

 

1) 아파트 분양면적: 아파트 분양시에는 '공급면적'을 사용한다.(84타입, 59타입 등...)

 ㅇ 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적

   - (전용면적) 타 세대와 공유하지 않고 각 세대가 독립적,배타적으로 사용하는 전용 공간의 바닥 면적

   - (주거공용면적) 타 세대와 공유하는 면적. 현관, 복도, 계단, 엘리베이터 등

2) 오피스텔 분양면적: 오피스텔은 분양하거나 매매할때 보통 '계약면적'을 사용한다.

 ㅇ 계약면적 = 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적

   - (기타공용면적) 지하주차장, 관리실, 커뮤니티 시설 등 건물 지하&건물 밖의 공용 공간 면적. 이 면적 때문에 계약면적이 실제 면적보다 훨씬 크게 나온다.

 

앞으로 수익형 부동산에도 관심을 가져보려고 한다.

부동산에 관심을 놓지 말자.!